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逾期交房案例


[ 作者:楚红霞    转贴自:本站原创    点击数:1970    更新时间:2013-04-27    文章录入:cc国际网投平台加盟官网_cc国际总代_cc国际网投股东号 ]


20106月,张先生在市内一正在建设中的小区选中一处住宅,与这家房产开发商签订了购房协议,并按合同要求预交了70%购房款30万元。合同约定的交房时间是2012515,可已经超过期限六个月了,楼房还没有交付,这种情况下如何认定开发商延期交房,违约责任如何计算?

针对本案,经过分析我认为,对逾期交房的确认、交房条件的认定标准是什么、合同约定的逾期责任等问题应该是广大购房者关注的焦点。

一、首先就是交房时间的认定,它关系到延期交房从何时计算的问题。

对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”。

如果合同约定的明确了交房的方式,应以合同约定为准,如果未明确交房的方式,应当以“交钥匙”的时间点认定开发商交房。

二、交房条件的认定标准为:《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定,房地产项目必须经综合验收合格方能交付使用;未经综合验收或验收不合格的,不能交付使用。

三、对于如何追究开发商的违约责任,这里应分两种情况:1、合同未约定逾期交房违约责任的;2、合同约定逾期交房违约责任的。

对于第一种情况,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条三款规定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。对此,可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失,如果不被接受,可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。

对于第二种情况,依据合同约定解决,要求开发商支付违约金或者赔偿损失,违约金数额过高或者过低都可依据相关法律规定适当的调整。

最后,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定根据《合同法》第94条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

本案中,开发商延期交房已经有6个月之久,对此,你也可以选择与开发商解除购房合同。

律师寄语:

购房者遭遇逾期交房时对于开发商逾期交房的理由不可能知道的很清楚,或者知道的并不是真实的理由,所以除了可以选择上面的解决方式,还需要注意一些其他事项,例如:签订购房合同时要注意合同中关于交房日期的规定,延期交房的处理等,如果没有约定,要签订协议。尽量在购房合同中体现出这个问题,以便发生问题的时候有据可查。如发生逾期交房不能只听开发商或者售楼人员的一面之词,要多方搜集信息以确保信息的真实性,必要时可以请律师协助调取证据,听取律师的专业的意见,然后有针对性地采取措施。

 需要强调的是,适用上述条款的前提是合同有效,如果购房时或起诉前开发商没有取得预售许可证或销售许可证的,商品房买卖合同无效,合同无效时,合同中约定的违约责任也就不能应用,对因合同无效的损失,应按过错承担相应责任。我个人认为业主可以主张银行同期货款利息。此处应是缔约过失责任,故不能要求按过去与现在的差价要求赔偿损失,缔约过失责任只赔实际减少的损失而不赔预期可得利益损失。但如果能够证明开发商存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明这种欺诈行为时,如解除合同则可要求双倍赔偿。

另外还有两种情况开发商是不承担责任的:

情况一,是购房者违约在先,如提出一些原合同中没有约定的特殊要求或没能按时付款,致使开发商在合同约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者,这种情况开发商是不需要承担逾期责任的。

情况二,如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件而拒绝收房,实际开发商已具备合同约定的交房条件,取得了《建筑工程竣工验收备案表》,这种原因致使购房者延期收房,开发商也不承担逾期交房的违约责任。

 

 

 


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